住宅ローン返済に困ってもリースバックで自宅を維持できる？

住宅ローンの返済ができなくなった時に利用することができるリースバックについて確認

住宅ローンがある場合にはどのような法律関係になっているか
住宅ローンがある場合の債務整理の方法
リースバックとはどのようなものか

【Cross Talk】住宅ローンが払えなくなった…リースバックってどんなもの？

私は借金返済に困ってしまっているのですが、住宅ローンで自宅を買って家族と住んでおり、これを守る手段がないかと考えています。いくつかあるようで、そのうち「リースバック」という手法について詳しく知りたいのですが。

住宅の所有権を手放すという点では任意売却と呼ばれるものの一種で、対象となる不動産をそのまま賃貸するので、所有権は手放しますが家にはそのまま住めるというものです。

詳しく教えてください。

所有権は手放すがそのまま賃貸する「リースバック」という方法について確認しよう。

住宅ローンで自宅を購入したものの、住宅ローンが払えない場合や住宅ローンを対象に債務整理をしたような場合は、住宅についている抵当権が行使されて競売が開始されます。
このような場合に、競売をやむなしとするか、債務整理の中でも個人再生を利用するかという方法のほか、任意売却というものがあり、売却した不動産をそのまま賃貸する「リースバック」というものが利用できれば、そのまま住み続けられます。

住宅ローン返済ができないとどうなるのか

住宅ローンで住宅を取得した場合の権利関係について
住宅ローンが払えなくなった場合の処理について

住宅ローンが返済できなくなると基本的にはどうなるのでしょうか。

住宅ローン債権者は住宅に抵当権という権利を設定しており、それを行使することによって住宅を競売にかけてそのお金を債権の返済に充てます。

住宅ローンが返済できない場合の法律関係とその対応策について見てみましょう。

住宅ローン債務について確認

住宅ローン債務がある場合について確認しましょう。
住宅ローンは、住宅を購入するためのお金を、住宅金融支援機構などの金融機関から一括で借り入れるものです。

借り入れたお金で住宅を購入して、毎月の返済を金融機関に行います。
毎月住居のために一定の金額の支払いをする点では賃貸とあまり変わりませんが、賃貸は所有権が大家さんのものである一方、住宅ローンで自宅を購入した際には所有権は自分にあります。
そのため、住宅ローンを完済すると、住宅が手に入る点で違いがあります。

住宅ローンが払えないときの処理

住宅ローンの支払いができなくなった場合どのようになるのでしょうか。
住宅の購入価格は通常高額で、簡単に貸し付けて回収できなくなるようなことにできませんので、対象となる住宅を担保に貸し付けています。

この担保のことを抵当権と呼んでいます。
もし住宅ローンの支払いができなくなった場合には、債権者は抵当権を行使して、対象となる住宅を競売にかけ、そのお金を債権に充てることができるようになっています。
消費者金融や銀行のカードローンなどが原因で住宅ローンの返済もできなくなったような場合に、住宅ローン以外の債務を減らしてもらう個人再生という債務整理の方法を選択することも多いでしょう。

さらに任意売却という選択肢があります。
これまで述べた競売という方法で売却を行う場合、市場の価格の5割～7割程度の売却価格になることがほとんどです。
もし不動産が1,000万円で売却可能であった場合でも、競売では500万円程度にしかならない場合には、住宅ローン債権者は500万円損をします。

もし市場価格で売却できればいいのですが、所有権者（住宅ローン債務者）は、住宅から出て行かなければいけなく自分で売却する場合でも、競売される場合でも同じですので、熱心に売却しようとも思えないでしょう。

そのため、債権者は例えば50万円でも引っ越し費用などを工面することで、所有権者（住宅ローン債務者）が1,000万円で売ってくれれば、競売で500万円になるよりも高い950万円を債権にあてることができます。
このように、住宅ローンの支払いができなくなった局面でする、自宅の売却のことを任意売却と呼んでいます。

リースバックについて詳しく検討

リースバックとはどのようなものか
リースバックをするには

住宅ローンの支払いができなくなったときの法律関係・対応策についてはわかったのですが、リースバックはどのようなものなのでしょうか。

任意売却の中で購入をした人がそのまま債務者に住宅を賃貸するものです。

ではリースバックとはどのようなものなのでしょうか。

リースバックはどのようなものか

リースバックは任意売却の方法の１つで、購入した人から住宅を賃貸する方法です。
不動産の買主は、普通はその住宅が欲しくて購入をします。
しかし、住宅が欲しい理由は様々で、中には投資用物件として購入して、賃料を得たいという動機で購入をする人もいます。

このように投資家に住宅を購入してもらい、その物件をそのまま賃貸をするのがリースバックです。
不動産の所有権は手放すことになりますが、そのまま住宅に住み続けることができるという意味では住宅を守れているので、検討に値する方法であるといえるでしょう。

リースバックをするには

このリースバックを行うためには、どのようにすれば良いのでしょうか。
リースバックを含めた任意売却については、いくらで売却すれば良いかという債権者との交渉が不可欠です。

不動産については買い手がつかない場合には、ある程度値下げをして販売をしなければなりません。
しかし、あまりにも値下げをすると、競売よりも高い値段で売却し、債権への充当を目指していた住宅ローン債権者としては意味のないことになります。

そのため、売却にあたっては住宅ローン債権者との関係も含めた売却活動になり、通常の不動産の売却よりも複雑になります。
そのため、リースバックを含め任意売却についての専門の不動産会社があるので、そこに依頼することになります。

債務整理に詳しい弁護士であれば、信頼できる会社との付き合いもありますので、相談の中で任意売却に詳しい不動産会社を紹介してもらえることがあります。

まとめ

このコラムでは、住宅ローンを返済している方が借金の返済をすることができなくなった場合の選択肢である、リースバックについてお伝えしてきました。
仕組みが難しいのですが、要は借金問題と不動産売却問題を一気に片付ける必要があるので、専門の会社に相談・依頼する必要があります。
まずは、借金問題について弁護士に相談してみることからはじめてみましょう。