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- 自宅を守りながら借金問題に対応するための方法としては、任意整理・個人再生・リースバックの3つがある。
- 支払い義務が軽くなるのは、リースバック＞個人再生＞任意整理
- 任意整理・個人再生では自宅の所有権を維持できるが、リースバックは自宅の所有権を維持することはできない。
【Cross Talk】借金返済ができない場合でも自宅を守りたい、どの方法がベスト？
借金の返済に困っています。住宅ローンを組んで住宅を購入しており、この住宅を維持しながら債務整理することも考えているのですが、任意売却のリースバックという方法を利用すれば、このまま住めるということも見ました。どの方法がベストなのでしょうか。
債務額・返済能力次第で、その人にどのような方法が一番適しているかが異なります。3つの手続きを比較してみましょう。
是非よろしくお願いします。
借金返済に困ったときに行う債務整理をする場合に、購入した住宅を守る＝住み続ける方法としては、任意整理・個人再生という債務整理方法と、任意売却の種類の一つであるリースバックと自己破産を利用する方法があります。
それぞれの手続きに長所と短所があるので、どれが一番か、というのはその方の借金の額と返済能力によります。
そこで、3つの債務整理方法を比較して、各手続きがどのような人に向いているかを検討しましょう。
自宅に住み続けながら債務整理をする3つの方法
- 自宅に住み続けながら債務整理をする方法には任意整理・個人再生・リースバックの3つがある
- リースバックは任意売却の一つの種類で自己破産と組み合わせる
自宅に住み続けながら債務整理をする方法にはどのようなものがありますか？
任意整理・個人再生という債務整理方法と、リースバックという任意売却の一つと自己破産手続きという債務整理方法を併せて利用する方法があります。
自宅に住み続けながら債務整理をするには次の3つの方法があります。
住宅ローンを組んで購入した自宅に住み続けるためには
住宅ローンを組んで購入した自宅に住み続けるためには債務整理においてどのような配慮が必要なのでしょうか。
住宅ローンは自宅を購入するためにする借金です。
この借金の返済ができなくなったときのために、購入をした不動産に対して抵当権という担保権が設定されています。
抵当権が設定されている借金については、もし「借金が返済できなくなったとき」には、抵当権が設定されている不動産を競売にかけて、そこから得たお金を借金の返済にあてることが可能です。
競売にかかると、当然ですが購入した人に不動産を渡すことになるので、住み続けることが不可能となります。
債務整理の対象となると、「借金が返済できなくなったとき」に該当することとなります。そのため、債務整理の対象にしてしまうと抵当権が行使されることになり、自宅に住み続けることができないということになります。
そこで、自宅を維持するためには、住宅ローンを債務整理の対象にしない方法を採ることが必要となります。
任意整理
任意整理とは、裁判所の手続きをとらず、直接債権者と交渉して利息を放棄させるなどして、借金を減額させる方法です。
債権者を選んで交渉をすることができるので、住宅ローン債権者がいる場合には、住宅ローン債権者とは交渉しないで従来通り返済を続けることが可能な方法です。
実際には、原則として交渉の対象となった会社の元金を分割して返済することになるので、借金の返済額が一番多くなる方法といえます。
個人再生
個人再生は、裁判所に申立てをして、借金の減額を認めてもらい、分割で返済していく方法です。
上述したように、任意整理をする場合には、少なくとも元金は支払う必要があるので、元金の分割返済ができないような場合には利用することができません。
元金の分割返済ができない場合には、破産法が規定する「支払不能」と呼ばれる状態に至っていると判断できますので、自己破産をするのが通常です。
しかし、自己破産をすると、住宅ローンも含む、全ての借金が手続きの対象となりますので、住宅については抵当権が行使され競売されるのが基本です。
しかし、個人再生という手続きであれば、住宅ローンは従来通り支払いながら、他の債務の元金も減らして、その額を任意整理と同じように分割して返済することが可能となります。
リースバックによる任意売却と自己破産をする
以上は、住宅ローンを組んで購入した不動産に住み続ける債務整理方法としての典型的なものですが、「不動産に住み続ける」という観点では、任意売却の一種であるリースバックという方法と、債務整理である自己破産を利用する方法があります。
任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなった場合に、債務者が競売にまかせるのではなく、自分で売却をすることをいいます。
競売は市場価格の50%～70%で取引されることが通常なので、例えば1,000万円の市場価格を持つ不動産がある場合には、500万円～700万円で取引されることになります。
住宅ローンの残債務が1,500万円ある場合に、1,000万円で売却できれば、債務は残り500万円となるのですが、500万円で売却された場合には、1,000万円の債務が回収できない状態で残ってしまいます。
住宅ローン債権者としては、より高い値段で売れて欲しいのですが、債務者としては競売だろうが通常の売却だろうが、家を出ていなかなければならないことに変わりはないので、積極的に売却活動をする気にはなれないのが実情です。
そこで、債務者が自分で売却をした場合に、30万円程度の引っ越し費用や、新居の確保のためのインセンティブを与えることにするとどうなるでしょうか。
債務者としては一文無しで自宅を退去せざるをえないよりかは、新生活をするための資金が手に入ることになるというメリットがあります。
債権者も、市場価格で売却できれば、残ってしまう回収不能な債権が減ります。
これが、任意売却の基本的な仕組みです。
リースバックという方法はこの任意売却の手段の一つで、不動産を購入した人と賃貸借契約を結んで、そのまま家に住み続けることをいいます。
住宅ローンの債務者は、不動産を任意売却によって購入してもらい、その方から不動産を賃貸します。
そして残った債務については自己破産手続きによって精算すれば、住宅に住み続けながら、借金問題を片付けることが可能となります。
3つの方法の比較
- 残った借金の支払い義務の観点からリースバック＞個人再生＞任意整理
- リースバックは不動産の所有権を失う
- 手続きが楽なのは、任意整理＞リースバック＞個人再生
自宅に住み続ける3つの方法がわかったのですが、どの方法がベストなのでしょうか。
3つの方法を比較してみましょう。
どの手続きが一番良いのでしょうか。
債務整理においてどの手続きが一番良いかは、借金の額と返済能力によって異なるといえますので、3つの方法を比較しながらどのような人にどの手続きが向いているのかを検討しましょう。
支払い義務が軽くなるのはリースバック＞個人再生＞任意整理
手続きをとった後に返済する義務がどれくらい軽くなるのか、という観点から検討すると、リースバック＞個人再生＞任意整理の順番になります。
リースバックは住宅に住み続けられ、残った債務については自己破産をするので、基本的には返済義務がなくなります。
個人再生は、住宅ローン債務はそのままで、他の債務を民事再生法所定の額に減額して支払います。
任意整理の支払い義務は元金額の分割返済ですので、一番多くの支払いが必要です。
住宅ローンの返済（リースバックにおいては毎月の賃料の支払い）以外の借金返済能力に応じて、どの手続きを利用するか検討することになります。
リースバックは所有権を失うが、個人再生・任意整理は所有権を維持できる
返済義務が一番軽くなるリースバックが非常に有利に見えるかもしれませんが、手続を終えて全ての借金を完済したときに、個人再生・任意整理については住んでいる住宅が資産として残っているのに対して、リースバックをする場合には所有権を失っていて賃貸物件になっているという違いがあります。
住宅ローンをきちんと完済したときには、個人再生・任意整理であれば不動産を資産として維持できます。
老後に活用したい・次世代に不動産を残したい、という方は、支払いの負担があり大変ですが、個人再生・任意整理を利用すべきといえます。
手続き全体の楽さからいうと任意整理＞リースバック＞個人再生
最後に手続きの負担を比較すると、債権者と交渉をするだけの任意整理が一番楽といえます。
次に、リースバック自体は不動産会社に売却手続きを任せるだけなのですが、その後に裁判所への申立てをする自己破産をする点で、リースバックが２番目に大きい手続きの負担があることとなります。
個人再生は申立ての負担と、再生計画の立案の負担があるので、手続としては、リースバックと同程度に負担があるといえるでしょう。
まとめ
このページでは、不動産に住み続けながらする債務整理手法である、任意整理・個人再生・リースバック3つの方法についてお伝えしてきました。
それぞれ手続きに特徴があり一長一短ですので、どの手続きがご自身に合っているかは、弁護士に相談をしながら決めましょう。
