相続した土地(不動産)を売却したい場合の手続について解説！

♠2020年10月11日
♣ 相続全般
♥ 弁護士　玉田誠一

相続した不動産の売却する手続と費用について詳しく解説します！

不動産を相続したら必ず相続登記をする
相続した不動産の分割方法は4種類ある
相続した不動産を売却すれば税金の申告・納付しなければならない

【Cross Talk】相続した不動産を売りたい！

父から不動産を相続したのですが、私は遠方に住んでいるので、管理ができずに困っています。どうすればいいですか？

不動産は所有しているだけで固定資産勢などの負担がありますから、その不動産が必要でないのなら、相続登記をしたうえで売却してはいかがでしょうか？

やっぱり売却したほうがいいですか。売却の手続はどう進めればいいか教えてください。

相続した不動産を売却するにはどうすればいい？

将来的にもそこに住む予定がないとか、遺産を分けるためにお金に換える必要があるなど、相続した不動産を売却したいというケースは珍しくありません。ただし、過去に不動産を売却した経験がなく、不動産の売却の手続の流れや売却にかかる費用などがどうなっているのかわからないという方が多いのではないでしょうか。そこで今回は、相続した不動産を売却する手続や費用について解説します。

どのように相続しても不動産を売却するには登記が必要

不動産を売却するには相続登記をしなければならない
相続登記をしないで放置するとトラブルになるおそれがある

相続した不動産を売却するには、まず何をすればいいのですか？

亡くなった方の名義のままでは不動産を売却することができません。ですから必ず相続登記をしなければなりません。

被相続人（亡くなった方）が不動産を所有していた場合に、その不動産の名義を被相続人から相続人に変更することを、相続登記といいます。被相続人の名義のままでは不動産を売却することができないので、不動産を売却したい場合には必ず相続登記をしなければなりません。

また、相続登記をしないで放置していると、相続人が亡くなってさらに相続が発生してしまい、手続が複雑になるなど、トラブルになるおそれがあります。ですから、直ちに不動産を売却する予定がなくても、早めに相続登記をしておくといいでしょう。

相続した土地（不動産）を遺産分割する方法

分割方法は現物分割、代償分割、換価分割、共有の４種類ある
相続人間の協議で分割方法を決めることができる

妹と二人で父の土地を相続したのですが、土地はどうやってわけたらいいのですか？

土地の分割方法としては、土地そのものを分ける現物分割、特定の相続人が土地を取得して他の相続人に金銭を支払う代償分割、土地を売却して売却代金を分ける換価分割、相続人の共有状態にする共有、の4種類があります。相続人間の協議で、どの分割方法を選ぶかを決めることができます。

現物分割

遺産分割の方法としてまず考えられるのが、遺産にあたる財産そのものを分けることです。これを現物分割と言います。土地の場合、相続分に応じて土地を分筆（一つの土地を複数の土地に分けること）し、各相続人が取得するという方法が考えられます。

現物分割はシンプルで相続人間の不公平も生じにくいというメリットがありますが、もともとの土地がそれなりに大きくないと、土地を細分化することで土地の価値が下がってしまうというデメリットがあります。

代償分割

代償分割は、特定の相続人が遺産を取得し、他の相続人にはその代わりに金銭を支払うというものです。特定の相続人がそのまま土地を引き継ぐことになるので、細分化によって土地の価値を下げてしまうことはありません。

ただし、代償金を支払うだけの資力が必要になりますし、誰が土地を取得するか、土地をいくらと評価するかで争いになる可能性があります（不動産の価値が低ければ代償金の額が少なくなり、逆に不動産の価値が高ければ代償金も高額になるため）。

換価分割

遺産を売却し、売却に必要な経費を差し引いた残額を分けることを換価分割といいます。誰が不動産を取得するかは問題になりませんし、全員にお金で分けるので不公平になり難いといえます。また、不動産の評価で揉めることも少ないでしょう（代償分割と異なり、高く売れるほどたくさんのお金を得ることができるという点で相続人間の利害が一致しているため）。

ただし、せっかく親が残してくれた土地を処分することに抵抗を感じるという場合もあるでしょう。また、土地の買い手が見つからず、遺産分割がなかなか終わらないということもありえます。

「現物分割」～「換価分割」のような具体的な分割方法を決めず、相続人の共有にしておくということも考えられます。共有にすれば相続人間の不公平は生じませんが、共有のままでは土地を処分しにくいですし、共有者が亡くなって相続が開始すると共有者の相続人が共有持分をさらに相続し、権利関係が複雑になってしまいます。相続人は、協議によっていずれかの分割方法選ぶことができますが、分割方法にはそれぞれメリット、デメリットがありますので、いずれがふさわしいかはケースバイケースといえます。

相続した土地（不動産）を売却する場合の手続

遺産分割協議・相続登記をして不動産を売却する
税金の申告を忘れない

妹と話し合った結果、不動産を売却してお金で分けようということになりました。不動産の売却はどのように進めて行けばいいですか？

まず相続人間で遺産をどのように分けるかを話し合い、合意ができれば遺産分割協議書を作成し、遺産分割の内容に従って相続登記をします。その後に不動産の売却をするのですが、買い手に心当たりがない限り、不動産仲介業者に依頼（媒介契約を締結）をするのが一般的です。仲介業者が買い手を見つけたら、買い手との間で不動産の売買契約を締結します。これで不動産の売却手続きは終わりですが、不動産を売却して得た利益には譲渡所得税という税金が課されることに注意が必要です。

遺産分割協議

相続人が複数いる場合には、まず相続人全員で遺産をどのように分けるかについて話し合いをします。これを遺産分割協議と言います。話し合いの結果、遺産の分け方について合意ができれば、合意内容を文書にまとめた遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には、相続人全員が署名し、実印を押して印鑑証明書を添付します。もし話し合いをしても遺産の分け方について合意ができないときは、家庭裁判所に遺産分割の調停・審判の申立てをすることができます。

相続登記

遺産分割協議ができて不動産を取得する相続人が決まっても、そのままでは不動産を売却することができません。まずは上記のとおり不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する必要があるのです。

仲介業者への不動産売却の依頼

不動産を売却するには、不動産の査定、宣伝、購入検討者との交渉、契約書類や重要事項説明書などの書類作成といった作業が必要になります。一般の方が全て自分でするのは難しいので、仲介業者に依頼するのが一般的です。

ただし、近隣の住民や知人が購入を希望しているなど、具体的な買い手の候補がいる場合には、仲介業者に依頼せずに売却を進めることもできます。

不動産の売却

購入検討者との間で売却代金、引渡時期などの売却条件について合意ができれば、不動産の売買契約を締結します。売主である相続人、買主が売買契約書に署名・押印し、手付金の授受を行います。

その後、売買契約で定めた期日に買主から残りの売買代金を受領し、買主に不動産を引渡します。不動産の名義を相続人から買主に変更して、手続は終了です。

売却にかかる税金の申告

不動産を売却した場合に忘れてはならないのは、税金の申告です。不動産を売却したことで利益を得た場合、その利益に対して譲渡所得税という税金が課されます。これは相続した不動産を売却した場合でも同様ですので、譲渡所得税の申告をする必要があるのです。

相続した土地（不動産）を売却する際にかかる費用

登録免許税、譲渡所得税などの税金がかかる
司法書士や仲介業者に依頼した場合は手数料も必要になる

不動産の売却の流れはわかりました。税金も払わなければいけないみたいですが、売却が終わるまでに全部でどんな費用がかかるのですか？

まず、相続登記をするのに登録免許税という税金がかかります。売買契約書には収入印紙を貼らなければいけませんし、売却によって利益を得た場合には譲渡所得税がかかります。そのほかに、相続登記を司法書士に依頼した場合は司法書士の報酬が、売買の仲介を仲介業者に依頼した場合は仲介業者の手数料が、それぞれ必要になります。

相続登記までにかかる費用

遺産分割協議には特別な費用はかかりません。強いて言うなら相続人が連絡を取りあうための通信費、集まるための交通費、印鑑証明書の発行手数料（１通300円ほどです）がかかる程度でしょう。

相続登記をする際には、登録免許税という税金を納める必要があります。税額は、不動産の価額（固定資産税評価額）の1000分の4と定められています。仮に不動産の価額が2500万円とすると、登録免許税は10万円になります。

相続人自身が相続登記を行うこともできないわけではありませんが、専門家である司法書士に依頼した方がスムーズに手続を勧められるでしょう。司法書士に依頼した場合には、登録免許税のほかに、司法書士への報酬が必要になります。

不動産仲介業者にかかる費用

不動産仲介業者に仲介を依頼した場合、手数料がかかります。仲介手数料は、宅地建物取引業法により次のように上限が定められています。

売買価格	仲介手数料
売買価格200万円以下の部分	売買価格の５％以内
売買価格200万円超400万円以下の部分	売買価格の４％以内
売買価格400万円を超える部分	売買価格の３％以内

たとえば売買価格が2000万円の場合、仲介手数料は 200万円以下の部分　　　　　　　　　　　　　　　200万円×0.05=10万円 200万円を超え400万円以下の部分　　　　　　　200万円×0.04=8万円 400万円を超え2000万円までの部分　　　　　　1600万円×0.03=48万円の合計66万円(消費税は別)が上限となります。

売買価格が400万円を超える場合には、売買価格×３％+6万円の計算式で速算することができます。

あくまで上限ですので、この額から減額してもらえるかは業者次第ということになります。

不動産売却にかかる費用

一定の経済取引に関して作成される契約書や領収書には、印紙税法に基づき印紙税が課されるため、収入印紙を貼らなければなりません。不動産の売買契約書等も印紙税の課税文書に該当するので、収入印紙を用意する必要があります。収入印紙の額は、売買価格に応じて次のように定められています。

売買価格	税額	軽減後の税額
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超１千万円以下	1万円	5,000円
１,000万円超５,000万円以下	2万円	1万円
５,000万円超1億円以下	6万円	3万円

令和４年３月31日までに作成される文書については軽減措置の対象となるため、軽減後の税額に相当する収入印紙を貼ればよいことになります（国税庁HP）。

通常、売買契約書は売主分・買主分の2通作成するので、売主・買主がそれぞれ自分の契約書に貼る収入印紙代を負担するのが一般的です。

不動産を売却したことによる税金

「不動産売却にかかる費用」に記載したとおり、相続した不動産を売却したことで利益を得た場合、その利益(譲渡所得といいます)に対して税金が課されます。

譲渡所得は、売却価格から取得費(不動産の購入代金や仲介手数料など)と譲渡費用(売却の際の仲介手数料など)を差し引いて計算します。取得費が分からない場合、売却価格の５％を取得費として計算します。相続した不動産の場合、取得時の売買契約書等の資料が残っておらず、取得費を売買価格の5％として計算することも珍しくありません。取得費を売買価格の５％として計算すると譲渡所得が高額になることが多いので、取得費に関する資料は徹底的に探すようにしましょう。

上記の計算で譲渡所得がある場合、その譲渡所得に税金が課されます。税率は、不動産の所有期間によって異なります。

所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年以下の場合を短期譲渡といい、税率は所得税30％、住民税９％になります。所有期間が譲渡した年の１月１日時点で５年を超える場合を長期譲渡といい、税率は所得税15％、住民税5％になります。これに加えて2037年までは、東日本大震災の復興施策の財源確保のために復興特別所得税2.1％も課されます。

なお、相続した不動産の所有期間は、被相続人が所有していた期間を引き継いで計算しますので、相続から5年経過しないと長期譲渡にならないというわけではありません。相続した不動産の売却の場合、長期所得に当たる場合が多いでしょう。