土地や建物などの不動産を相続したときの手続は？相続税はかかるの？

不動産を相続したときの手続き・相続税の問題を解決しよう

不動産を相続したときの手続
不動産を相続したときの分割の方法
不動産を相続したときの相続税

【Cross Talk】不動産を相続したんだけど手続きはどうなる？

先日母がなくなり相続手続きをしています。遺産に母が住んでいた不動産があるのですが、何か特別な手続きは必要ですか？

相続登記をすることになりそうですね。不動産を相続した場合に考えておくべき手続きを確認しましょう。

よろしくお願いします。

不動産を相続した場合に必要な手続き

遺産を相続した場合には手続きが必要なケースがあります。これが例えば被相続人の時計・貴金属のような動産であれば、それを手渡してもらうだけでよいのですが、不動産の場合には所有権者がだれかを示すため登記という制度を採用しています。そのため、被相続人名義になっている登記を相続した人に移す必要があります。この登記のことを相続登記といいます。不動産を相続した場合にその他の手続きと併せて確認しましょう。

土地や建物などの不動産を相続したときの手続の流れ

不動産を相続した場合の手続きの種類
不動産を相続した場合の手続きの流れ

不動産を相続した場合にはどんな手続きがあって、どんな流れで行われますか？

相続登記をすることになるのですが、前提として遺産分割協議が必要ですね。居住用不動産であれば電気・ガス・水道など不動産に必ずついてまわる契約についての手続きも必要でしょう。

相続財産に土地や建物などの不動産がある場合にはどのような手続きが必要になるのでしょうか。

遺産分割協議

被相続人が亡くなった場合には相続が発生します。相続人が複数いる共同相続の場合には、遺言書がない場合、遺産はいったん相続人の共有とされ、遺産分割協議の結果それぞれの財産の権利者を決定します。ですので、遺言書がない場合、遺産に不動産がある場合の手続きとして、まずどの相続人が不動産の権利者となるのかを決める遺産分割協議を行うことになります。

相続登記

貴金属のような動産とよばれるものについては、所有権などの権利は手元で所持している状態で示します（法律上は占有といいます）。建物（マンションの1室を含みます。）及び土地の不動産については、重要な財産であるため、登記をすることによって各種権利を示します。被相続人が亡くなる直前は、被相続人が所有していますので、相続により不動産の所有権を承継することになった相続人は、相続人名義で、相続によってその不動産の所有権を得たという登記をする必要があります。登記手続は、法務局で登記申請書を作成して行います。

不動産にまつわる各種名義変更

不動産が居住用の財産であれば、電気やガス・水道といったものを利用しているでしょう。このようなライフラインに関する契約が被相続人の名義になっている場合には、原則として相続人の名義に変更することが必要となります。また、不動産を共有名義にする場合には、固定資産税の通知を受け取る固定資産税の納税代表者変更の届出を行います。

土地や建物の不動産を相続した場合の遺産分割の方法は4つある

不動産の遺産分割方法4種類について

まず遺産分割協議をする、とのことですが、不動産の分割方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

不動産の分割方法について確認しましょう。

土地や建物を相続した場合の遺産分割の方法には次のような方法があります。

現物分割

現物分割とは、物を物理的に複数に分ける方法です。不動産の場合、例えば建物が建っていない土地であれば、複数の相続人の持分に合わせて分割できるのであれば、現物分割をすることが可能です。この場合には、不動産を分筆登記してから相続登記をする方法と、相続登記をしてから分筆登記をする方法があります。なお、その順番をどのようにするかによって、事案ごとに費用等に違いが出てきますので、実際に手続きを行う際には専門家に相談することをお勧めします。

代償分割

不動産が自宅のような場合には、物理的に複数に分けるということはできません。この場合、どちらが所有権を取得するか争いになった場合には、後述するように売却してお金にして、そのお金を分割するというのが最終手段になります。しかし、それでは対象となる不動産を誰も相続をすることができないという結果になってしまいます。そのため、不動産を取得する人がその他の相続人にお金を払って解決する方法が認められています。このような分割方法が代償分割です。相続登記はその不動産の所有権を取得した人が行うことになります。

換価分割

分け方についてどうしても納得いく方法がない場合に売却（換価）したうえで、その売却代金を分割する方法です。被相続人は既に亡くなっており売買行為が行えないため、一旦相続人の共有名義に相続登記を行った上で、第三者に売却することになります。

相続人が法定相続分やそれと異なる割合で共同して所有すること自体は可能です。この場合には、共有の登記を行い、持分を記載することになります。

相続税は不動産ごとに課されるものではない

不動産を相続した場合の相続税

不動産を相続した場合に相続税ってかからないのですか？

相続税は不動産ごとに課すものではなく、遺産全体で計算をして、個人に課税をします。

不動産を相続する場合に考えておきたい相続税について確認しておきましょう。

登録免許税と相続税は別の税金

まず、不動産の相続時にかかる税金がある、といっても登録免許税と相続税は別の税金です。登録免許税は登記手続きに課すもので、相続税は遺産の相続に対して課すもので、相続税の対象になる遺産がある場合には、相続税と登録免許税の両方が課税されます。

不動産の相続税の計算方法

遺産に不動産がある場合に、その不動産はいくらのものとして評価をするかの概要を知っておきましょう。相続税の計算においては、土地について、路線価方式と倍率方式があります。土地について路線価が設定されている場合には、路線価に面積と補正率を乗じた金額で算定をします補正率とは、土地の形状（接道の状況や土地の形状）によって、土地の評価を補正する割合のことです。路線価が設定されていない土地については倍率方式で計算をします。自分の土地に路線価方式で計算するか、倍率方式で計算をするのかは国税庁のホームページで確認できます。家屋の場合には、固定資産税評価額によって計算をします。また、土地を相続した場合に、その土地上を人に賃貸し、その人の不動産が建っているような場合には、土地の計算をした後に、借地権割合を差し引くといった計算もあります。土地の評価については非常に複雑なので、相続税の納税が必要である場合には税理士に相談することをお勧めします。