不動産（土地）を生前贈与する場合の注意点と手続きについて解説 -【東京新宿法律事務所】新宿/大宮/横浜で遺言相続問題に強い弁護士･法律事務所

♠2022年11月27日
♣ 相続全般
♥ 弁護士　手柴正行

不動産（土地）を生前贈与する際の手続きや注意点について解説いたします。

不動産などの生前贈与は節税に加え、相続時の相続人の負担軽減に繋がる
贈与契約書を作成し、法務局での所有権移転登記により名義変更を行う
相続税・贈与税が課される要件や特別受益などに注意。詳しくは相続に強い弁護士に相談を

【Cross Talk 】不動産（土地）の生前贈与、手続きの方法や注意点とは？

土地を生前贈与したいと考えていますが、不動産の生前贈与はどうやって行うのでしょうか？注意点はありますか？

生前贈与に決められた手続きはありませんが明確化のために贈与契約書を作成した上で、法務局に所有権移転登記の申請手続きを行います。場合によっては贈与税・相続税の課税対象となってしまいますので注意しましょう。

詳しく教えてください。

不動産（土地）の生前贈与で節税、相続人の負担を軽減できる。手順と注意点を解説

生前贈与は相続対策の1つとして節税を目的に行われることが多いです。不動産（土地）の場合、生前贈与による節税に加えて、法務局での所有権移転登記という煩雑な手続きを事前に行うことで、相続時の相続人の負担の軽減効果が期待できます。ただ、評価額が110万円以上の場合には贈与税が課されてしまい、小規模宅地等の特例という制度が適用される相続の方が節税できる場合もあります。明確化のため贈与契約書を作成した後、法務局に所有権移転登記の申請を行います。贈与税・相続税の課税要件や控除制度など注意点も併せて解説していきます。

生前贈与とは

生前贈与はいざという時に備えて、贈与者が推定相続人や受遺者に贈与を行う
生前贈与は節税や相続時の負担軽減のために行われる

そもそも生前贈与は何のために行われるのでしょうか？

節税を目的とした場合が多いですが、不動産の場合には相続時の手続き負担が軽減する効果も期待できます。まずは生前贈与の概要からご説明いたします。

生前贈与とは

生前贈与とは、将来の相続に備えて存命中に推定相続人（相続人になる予定の方）や受遺者（遺産を受け取る方）に財産を贈与する行為です。

通常の贈与との違いは、（1）贈与契約書を作成する必要性が高い、（2）相続対策のために行われるという2点です。

贈与契約書は贈与者（贈与する方）と受贈者（贈与される方）の氏名・住所、贈与日、贈与される財産の価額などを記載し、双方の署名・押印をすることで贈与契約があったことを第三者に証明できる書類です。

押印については、不動産という重要財産の贈与であることに鑑み、実印で押印し、印鑑登録証明書を添付しておくとなおいいでしょう。贈与契約書を作成する事で、税務調査では税務官に遺産分割協議では他の相続人に贈与があったことを確実に示す事ができます。

生前贈与は節税や推定相続人の負担軽減のために行われる

生前贈与は一般的に贈与税の暦年課税における基礎控除額110万円の範囲内で贈与を行い、相続時の節税を目的に行われます。

ただ土地の場合には相続時に一定の要件を満たすことで小規模宅地等の特例が適用され、最大80％評価額が減額されるため、相続税の負担がない場合もあります。

また、土地の評価額が暦年課税の基礎控除額110万円以下でない場合には贈与税が課されてしまいます。そのため、節税という観点では土地の価額によっては生前贈与より相続の方が税金の負担が軽減される場合があります。

一方で推定相続人の手続き負担の軽減という点では生前贈与は有効な方法です。土地の相続では所有権移転登記の手続きが必要となりますが、書類の収集や登記手続きが煩雑と言う相続人は多いです。相続の際には遺産の調査や遺産分割協議などやるべきことが多く相続人にとって負担が大きいため、生前贈与を行い、前もって登記手続きまで完了させておくことで手続きの負担を軽減することができます。

不動産（土地）の生前贈与をした際の手続き

事前に贈与契約書を作成。原則200円の収入印紙が必要となる
法務局の所有権移転登記の申請は、直接持参・郵送・オンラインから選択ができる

不動産の生前贈与をした際の手続きはどうやって行うのでしょうか？

贈与したことの明確化のため贈与契約書を作成し、法務局に所有権移転登記（名義変更）の申請をします。詳しく見ていきましょう。

贈与契約書の作成

上で述べた通り、生前贈与では税務調査や遺産分割協議の場面で贈与があった事を証明する必要性が生じることがあります。事前に贈与契約書を作成しておきましょう。

贈与契約書のひな型は以下の通りです。

不動産の贈与契約書には収入印紙が必要となり、土地を無償で贈与する場合には評価額に関わらず200円です。ローンが残っている土地といった「負担付贈与」は実質において売買・交換などと同様の扱いとなるため印紙税の金額が変わる場合があります。

名義変更（所有権移転登記）の手続き

土地の名義変更（所有権移転登記）の手続きを行います。土地の所在地を管轄する法務局に、以下の必要書類を窓口へ直接持参・郵送またはオンラインで申請します。

・申請書（https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html#5）からダウンロードが可能
・登記識別情報（又は登記済証）
・贈与契約書
・贈与者の印鑑証明書
・受贈者の住民票の写し

生前贈与で不動産を贈与する場合の注意点

不動産の評価額が110万円以上の場合には贈与税が課される。贈与税が課されなくても相続時に相続税の課税対象となることもある
贈与契約書はトラブル回避に繋がる、証拠として役立つことがあるため作成しておく

不動産の生前贈与で注意すべきことはありますか？

土地の評価額が110万円以上の場合は贈与税が課されてしまいます。贈与税は課されなくても相続時に相続財産とみなされ相続税の課税対象となることもあります。「特別受益」になる可能性、贈与契約書の必要性と併せてお伝えしていきます。

贈与税・相続税との関係

不動産を生前贈与する場合には、贈与税と相続税に注意しましょう。

相続・贈与の際に土地は路線価又は倍率方式によって評価します。路線価方式では時価の約8割で評価されますが、土地の評価額が110万円以上の場合には贈与税が課されます。一定の要件を満たし相続時精算課税制度を選択すると、合計2,500万円まで贈与税が控除される代わりに，贈与者が亡くなった時に、相続時精算課税の適用を受ける贈与財産の価額が相続財産に加わり相続税の課税対象となります。

贈与者が亡くなる前3年以内に贈与を受けた財産も相続財産とみなされますので、贈与後3年以内に贈与者が亡くなった場合は相続税の課税対象です。受贈者の方は贈与によって取得した土地に対して不動産取得税が課されますが、軽減制度があります。

贈与税の控除の制度

贈与税の控除には、暦年課税の基礎控除（110万円）、相続時精算課税の合計額2,500万円がありますが、他にも非課税制度が存在します。

一定の要件を満たす場合には、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」として省エネ等住宅は1,000万円まで、それ以外の住宅は500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。

「直系尊属から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税」では1,000万円まで、「直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税」1,500万円相当額までが非課税となります。

いずれも一定の要件を満たし、税務署に届け出を行う必要があります。

不動産を生前贈与した場合は特別受益になる可能性がある

相続時に被相続人（亡くなった方）から遺贈や多額の生前贈与を受けた相続人がいる際には、遺産分割の場面で「特別受益」として遺産に持ち戻し、相続分を算定する場合があります。

特別受益は共同相続人の間で平等を図ることを目的としているため、共同相続人が同程度の利益を受けている場合は持ち戻しを行わない事例が多いです。土地が高額であり、他の相続人に同程度の財産を贈与・相続しない場合には持ち戻しにより遺産として扱われます。

贈与契約書の必要性

贈与契約書は、贈与者と受贈者の間で贈与があったことを第三者に証明できる書類です。生前贈与を行う場合には、贈与契約書を作成しておきましょう。贈与契約書を作成しておくことで、相続人の間でトラブルを回避できる、税務調査で役に立つ可能性があります。

まとめ

このページでは、不動産（土地）の生前贈与の概要と手続き方法、注意点についてお伝えしました。土地の生前贈与は相続時の手続きの負担を軽減する事ができますが、評価額によっては贈与税が課されてしまいます。節税が目的であれば、小規模宅地等の特例により相続の方が税金の負担が軽減されることもあります。贈与契約書の作成も含め、土地の生前贈与を行う場合には相続に詳しい弁護士に相談しながら行うことをおすすめします。

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