借地を相続した相続人が知っておくべきことについて解説 -【東京新宿法律事務所】新宿/大宮/横浜で遺言相続問題に強い弁護士･法律事務所

♠2021年12月28日
♣ 相続全般
♥ 弁護士　玉田誠一

借地権を相続する場合に知っておくべき、基本的な知識を解説いたします。

借地権は地主の土地を借りて、土地上に建物をたてて利用できる権利
あくまで土地を利用できる権利であり、土地を所有する所有権とは異なる
借地権は相続の対象になり、相続するのに地主の許可は必要ない

【Cross Talk 】借地権は相続の対象になるの？

親の家は地主さんの借地上に建っているのですが、借地権という権利によるものだと聞きました。借地権は相続の対象になるのでしょうか？土地を相続するのとは違うのですか？

借地権は相続の対象になります。土地を相続すると土地自体が自分のものになりますが、借地権の相続とは、あくまで土地を利用する権利を相続するということです。

土地を相続するのとは違うんですね。借地権を相続する手続きについて教えてください！

借地権を相続する場合に知っておくべき知識や、相続の手続きなどを解説いたします。

亡くなった方の遺産を相続する場合に、生前に有していた借地権という権利を相続するケースがあります。借地権とは地主から土地を借りて、その上に建物を建てて利用できる権利であり、土地自体を相続する場合と異なる点に注意しなければなりません。そこで今回は、借地権を相続した場合に知っておくべき知識や、相続の手続きについて解説いたします。

借地権とは

借地権は地主の土地を借りて、その上に建物を建てることができる権利
所有権は土地自体を自分のものとするが、借地権は特定の用途のために他人の土地を利用できる権利

マイホームを建てようと思うのですが、借地権とはどのような権利ですか？

借地権とは、地主の土地を借りてそのうえに自分の家を建て、居住できる権利です。土地自体を自分のものとして所有する所有権とは異なります。

借地権とは

借地権とは、地主から土地を借りて、その土地の上に建物を建てられる権利です。例えば、自分の家を建てるために地主と契約を結んで借地権を取得し、その土地の上に自分が居住するマイホームを建てます。借地上の建物の所有権は本人にありますが、借地の所有権は地主にあるのが特徴です。

借地権は大きく分けて3種類あります。旧法借地権、普通借地権、定期借地権です。旧法借地権とは、借地借家法という法律が施行される前から存在する借地権です。木造などの堅固建物か、鉄筋コンクリートなどの非堅固建物かによって、借地権の契約の存続期間が異なるのが特徴といえます。

普通借地権とは、借地借家法によって規定されている借地権です。建物の種類に関係なく、契約の存続期間が当初30年なのが特徴といえます。

定期借地権も、借地権によって規定されている借地権です。定期借地権はさらに細かく分類されますが、中でもポピュラーな一般定期借地権の存続期間は、50年以上とされています。

借地権と所有権の違い

借地権は建物のために他人が所有する土地を使用する権利であるのに対し、所有権は土地自体を自分のものとして所有する権利です。借地権は土地自体は所有せず、限定された用途でのみ利用できます。一方、所有権は土地そのものを自分で所有しているので、土地をどのように利用するかは基本的に自由です。

所有権の場合、土地の固定資産税は所有者である本人が支払います。しかし、借地権の場合、土地の所有者は地主なので、土地の固定資産税は地主が支払うのです。ただし、借地上の建物の所有者は本人なので、建物の固定資産税は本人が支払います。

借地権と底地権の違い

借地権は土地の賃借人が有する権利であり、底地権は土地の地主が有する権利です。借地権と底地権を足したものが、所有権であると考えることもできます。

土地の所有者と利用者が同一の場合は、土地の権利としては基本的に所有権を観念すればよく、借地権と底地権を区別する必要性ありません。しかし、土地の所有者と利用者が異なる場合は、それぞれ別の人が土地に対しての権利を有しているため、それぞれについて土地に対する権利を個別に観念する必要があります。そこで、土地の利用者が有する権利を借地権とし、土地の所有者が有する権利を底地権とするのです。

借地権と底地権は、同一の土地に対して別々の人が権利を有する状態であることから、以下のようなトラブルが生じやすいのが特徴です。

・地主が賃借を値上げしようとしたところ、借地権者が値上げに応じずにトラブルになった
・借地権者が更新をしようとしたところ、地主から更新料を請求された
・借地権の期間が満了しても借地権者が立ち退かなかったり、立ち退き料を請求されたりする

借地権と底地権についてトラブルになった場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

借地権の相続について

借地権は相続の対象になり、相続人に引き継がれる
借地権の相続手続きは、基本的に地主への通知と借地上の建物の相続登記

親の家は借地上にあるのですが、借地権は相続できるのでしょうか？

借地権は相続の対象になります。借地権を相続する手続きとしては、基本的には地主に通知することと、借地上の建物の相続登記が重要です。

借地権も相続の対象となる

借地上に建っている建物などの遺産は相続の対象ですが、借地権自体も相続の対象です。借地権は被相続人の遺産にあたるので、被相続人が亡くなって相続が発生した場合は、相続人に承継されます。あくまで相続なので、借地権を相続するにあたって地主に許可を得る必要はなく、承諾料を支払う必要もありません。

借地権の賃借料や賃借期間などの契約内容も、相続によってそのまま相続人に引き継がれます。なお、相続ではなく遺贈（遺産を無償で譲与すること）によって、相続人以外の第三者に借地権を移転する場合は、地主の許可を得たうえで、契約を変更する必要があります。借地権を誰が相続するかを遺産分割協議で決める場合は、未定の間に発生する借地権の賃借料に注意しましょう。

誰が借地権を相続するかを話し合っており、借地権の相続人が決まっていない場合でも、賃借料は発生します。遺産分割協議が終わらないからといって、借地権の賃借料を滞納してしまった場合は、地主に契約を解除されてしまう可能性があるので、注意しましょう。相続が開始してから相続人が決まるまでの賃借料については、相続人が全員で負担します。ひとまず相続人の1人が賃借料を支払っておき、遺産分割において清算する方法もあります。

借地権の相続の手続き

借地権を相続する場合の手続きは、一般的にはあまり手間がかかりません。借地権を相続した場合は地主に連絡をして、相続が発生したことと、誰が借地権を相続したのかを知らせておくくらいです。ただし、借地権自体の手続きは別として、借地上の建物についてはきちんと相続登記をしておくのがおすすめです。

例えば、相続によって建物の所有権と、建物が建っている土地の借地権を相続した場合について考えてみましょう。借地権については地主への連絡くらいで手続きは済みますが、借地上の建物については相続登記による名義変更をすることが大切です。借地権について登記をしていなくても、借地上の建物について登記をしておけば、借地に関わってくる第三者に対して権利を主張できるからです。

ただし稀なケースとして、すでに登記されている借地権を相続した場合は、借地権の名義変更の手続きをする必要があります。

まとめ

借地権とは、地主から土地を借りて、その土地の上に建物を建てて利用できる権利です。土地を自分のものとして所有する所有権とは異なりますが、借地権も相続の対象になります。借地権を相続する場合の一般的な手続きは、相続したことを地主に通知するくらいですが、借地上の建物も相続した場合は、建物について登記するのを忘れないようにしましょう。さらに詳しく知りたい方は、一度弁護士に相談することをおすすめします。